読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

就活ブッダのブログ~涅槃を目指して~

就活の本質がわからぬまま迷走して無い内定...そんな就活からの解脱を目指して

MENU

総合デベロッパー大手5社の違いを比較(三井不動産・三菱地所・住友不動産・東急不動産・野村不動産)

企業研究 企業研究-ゼネコン・デベロッパー

【スポンサーリンク】

f:id:job-hunting-buddha:20161230223646p:plain

みなさん、こんにちは。

ブッダです。

 

今回は就活生に人気の総合デベロッパーについて書こう。ちなみに、筆者は「三菱地所と三井不動産はキラキラ女子の巣窟」という勝手な偏見を持っている(笑)。キラキラ女子が読んでくれると思うと、断然ヤル気(間違えた、やる気)が湧いてくる。頑張って書こう。まぁ、理系院生ばっか見るようなニッチなB to Bメーカーの記事も書かないことはないですが…優先順位はねえ(笑)

 

いや、冗談ですからね。まだまだ当ブログは拡大路線を取っている所なんで、普通にアクセス数を稼ぎそうな業界から記事を書いております。その辺はご了承ください。

 

今回のトピック

  • 初心者向け:総合デベロッパーとは
  • 5社の売上・純利益・営業利益率の比較
  • 各社のセグメントについて詳しく解説
  • REITという証券について軽く説明
  • 平均年収・残業時間・採用人数など

 

 

初心者向け:総合デベロッパーとは

三井不動産の新卒採用ページに載っていた説明を要約させてもらおう。

 

土地や建物といった不動産を扱う不動産業界。一口に不動産業界といっても、多岐にわたる事業・商品があります。オフィスビルやマンションをつくり企業や人に貸す「賃貸事業」、賃貸住宅などのオーナーに入居者を紹介する「仲介事業」、不動産証券化ビジネスや不動産コンサルティングなどがありますが、これらは不動産業の事業の一部にすぎません。

 

その中で、デベロッパーは主に街づくりの企画・開発を担っています。デベロッパーが創り出す不動産商品も、オフィスビル、商業施設、マンション、ホテル、物流施設など多岐にわたっています。これらの不動産商品を幅広く扱い、企画・開発にとどまらず多くの事業を手がけることで、複合的に街や空間を創り出していくデベロッパーを、総合デベロッパーと呼びます。

まさに、街をつくる仕事です。

 

単に建物を作るとか、所有して貸し出すとかにとどまらず、大規模な資金や組織力を使って街づくりというスケールで働けるのが総合デベロッパーの魅力だ。ゼネコンや総合商社の不動産部門との違いを自分なりに明確にしておこう。

 

5社の売上・純利益。営業利益率の比較

まずは売上から。

 

f:id:job-hunting-buddha:20161230223801p:plain

 

三井不動産が群を抜いている。いつも言っているが、大まかな順位と規模感を頭に入れておくといい。

 

続いて純利益。

f:id:job-hunting-buddha:20161230223821p:plain

 

実際のところ、日本も世界もそんなに景気が悪くなくて、緩やかに回復中。日本はアベノミクスの終焉みたいな声がデカいけど、企業の業績で言うと最高益を出してるとこが多いし(来年はわからないが)。不動産市況も好調。都心ではオフィス賃貸の空室率が下がり、賃料も上昇傾向にある。東急を除いて各社利益が右肩上がりの成長だ。

 

次に営業利益率(純利益と営業利益の違いがわからん人はこちらへ)。

f:id:job-hunting-buddha:20161230223838p:plain

 

まず何より、住友不動産がぶっちぎり。これは後述するが、独自の販売戦略によるところが大きい。三菱地所は儲かる商売をしてるなという印象。丸の内を牛耳ってるのは強い。

 

最後は総資産(バランスシートについてはこちらから)

f:id:job-hunting-buddha:20161230223901p:plain

 

三井不動産は売上では三菱地所の1.5倍、住友不動産の約2倍を誇るが、資産だと互角。財閥系は良い資産を押さえてるのが一目瞭然だ

 

【スポンサーリンク】
 

 

各社のセグメントについて詳しく解説

各社で得意分野や力を入れている事業が異なっていて面白い。最も自分の軸に合う会社を見つけるのに役立てて欲しい。

 

三井不動産:バランスが良い業界トップの会社

セグメントの紹介

f:id:job-hunting-buddha:20161230223938p:plain

 

【賃貸事業】

オフィス及び商業施設の賃貸。持っている建物に入る会社や店が払う家賃で儲けてるってこと。オフィスの売上は都心が80%を占める。日本橋三井タワー、グラントウキョウノースタワー、パークシティ大崎あたりが有名。商業施設ってのは、ららぽーと、三井アウトレットパーク、東京ミッドタウンらへんをイメージしてもらえばいい。賃貸事業の売上のうち、だいたいオフィスが6割、商業施設4割である。

 

【分譲事業】

分譲は貸すんじゃなくて売る。一番わかりやすいのはマンションや家を建てて個人に売ること。ちなみにマンションも売り上げの80%以上が首都圏。個人向けは分譲事業の売上の半分くらいで、残りは機関投資家やファンド、後述のREITに売ってる。投資家に売る分には家だけじゃなくて、物流施設や商業施設も含まれる。

 

【マネジメント】

このセグメントはプロパティマネジメントと仲介・アセットマネジメントの2つから構成される。前者は建物の管理運営業務や入退去工事を受託している。後者のうち、仲介事業は「三井のリハウス」による個人向け中古住宅や、法人向け事業用不動産の仲介をやってる。アセットマネジメントはJ-REITやプライベートファンドに資産管理サービスをやってる。

 

【三井ホーム・その他】

三井ホームは新築住宅の設計・施工監理・施工請負や、施工後のリフォーム・リニューアルなどをやっている。

 

その他には、ホテル事業、リゾート、メガソーラーなどが含まれる。

 

今後の展望

中期経営計画では10年後の目指す姿である「市場を創造しながら成長を続けるリーディングカンパニーであるとともに、グローバルカンパニーとしての地位を確立する」の実現のために、以下の8戦略を挙げている。

 

  1. 街づくりの推進
  2. オフィスビル事業の進化
  3. 商業施設事業の更なる展開
  4. 物流施設事業の拡大
  5. 住宅事業の競争力強化
  6. ホテル・リゾート事業の拡大
  7. 投資家共生モデルの推進
  8. 海外事業の飛躍的な成長

 

日本が少子高齢化で人口減少をたどるとしても、街づくりのリーディングカンパニーとして常に時代の要請に応じた街づくりを先導するのが大手総合デベロッパーの役割だ。また、訪日外国人の取り込みや海外展開は外せない。したがって、就活生はこれらの問題に自分なりのビジョンを語れるように考えておくべき。

 

三菱地所:丸の内の大家さん

セグメントの紹介

f:id:job-hunting-buddha:20161230224042p:plain

 

ビル事業はオフィスの賃貸。三菱グループが集まる丸の内をガッツリ押さえており(30棟所有)、利益の大半はビル事業から生まれている。なお、グラフの掲載は省くが、ビル事業が総資産の6割ほどを占めている。

 

プレミアム・アウトレットの方は三菱地所で、これは生活産業不動産に含まれる。住宅事業には分譲マンションから賃貸、戸建・リフォームまで全部含まれる。あとは大体三井不動産のところで説明したのと同じ。丸の内は揺るぎない収益源だろうが、他の事業の利益率の低さが気になる。

 

三井不動産とバッティングする丸の内近辺の再開発

三菱地所は、丸の内の近くに人が集まる東京国際金融センターかつ災害防災拠点を作るバカでかい再開発プロジェクトを打ち出した。その名も常盤橋街区再開発プロジェクト。エンパイア―ステートビルのようなシンボル的建物も作ってやろうという贅沢な計画だ。ところが、この地区は三井の本拠地である日本橋の目の前である。さらに、三井不動産は大手町でも似たようなコンセプトの再開発を進めている。という訳で、日本の中心でデベロッパートップ2による激しい競争が勃発しそうだ。

 

f:id:job-hunting-buddha:20161230224112p:plain

 (既にビルがあるけど建て替えるらしい)

 

f:id:job-hunting-buddha:20161230224145j:plain

(三井不動産の大手町の再開発。上のプロジェクトは目と鼻の先)

 

f:id:job-hunting-buddha:20161230224159p:plain

(三井不動産は日本橋にも力を入れている)

 

【参考】 

http://www.mec.co.jp/j/news/archives/mec150831_tb_390.pdf

三井不動産VS三菱地所、東京駅周辺再開発ガチンコ勝負のゆくえ | プレジデントオンライン | PRESIDENT Online

 

住友不動産:圧倒的利益率

セグメントの紹介

f:id:job-hunting-buddha:20161230224240p:plain

 

収益ではバランスがいいが、稼ぎ頭は賃貸と販売である。オフィスビル賃貸では「賃貸棟数200棟超、東京No. 1」と謳っている。地域性で言うと住友不動産は新宿で強い。

 

完成工事ってのは他の会社のセグメントで見ない言い方だが、「新築そっくりさん」というリフォームや注文住宅事業のことを指す。

 

高利益率の秘密

住友不動産の利益率の高さが気になったので調べてみた結果、面白い記事が見つかったので紹介する。

 

まずはこれ。

好調決算続く住友不動産 業績に死角なし!? | ZUU online

 

賃貸事業では、収益率の高い都心オフィスに絞っているが故、全国に商業施設まで展開している三井不動産や三菱地所より利益率が高いという説。確かに住友不動産の商業施設は少ない。

 

次に、絶対に値引きしないというマンションの売り方が高利益率の源という説。

「住友」のブランド力は、「とにかく我慢」:日経ビジネスオンライン

 

分譲マンションは建てるのに時間も金もかかるため、完成したら出来るだけ早く売ってしまって回収したい。だから竣工前に全室売り切ろうと、残り数部屋になったら値下げするのは普通のこと。しかし、住友不動産はそれをしない。まあ、最初の方に買った客からしたら、同じものなのに値下げされてるのはいい気持ちはしないわな。自分たちの仕事に真っ当な値付けで売るという戦略で築いたブランドで戦えているのが住友不動産の強みかも。

 

【スポンサーリンク】
 

 

野村不動産:住宅が強い

セグメントの紹介

f:id:job-hunting-buddha:20161230224330p:plain

 

「プラウド」という分譲マンションのブランドが有名。アニュアルレポートの社長メッセージに「1957年に、住宅難を解決すべくニュータウンの開発を使命として創業した当社グループは~」とあり、住宅が強みなのも納得である。

 

三井・三菱では都心の再開発の話が出たが、野村不動産は以下のような再開発計画を掲げている。ゼネコンの記事でも書いたが、オリンピックに向けて都心の再開発が進むのはわかるが、実は五輪後も再開発が続く。今回大手デベロッパーについて調べていた中で、大阪や名古屋あたりの名前はあがってくるが、基本的に首都圏ばかり。地方なんてほぼ無い。東京一極集中でええんかいな。

 

都市型コンパクトタウン構想

少子高齢化を背景に、単身世帯や高齢世帯が増加するなか、あらゆる面で利便性の高い都市部へ人口集中が起こりつつある。都市型コンパクトタウンとは、住宅に加え、商業施設やスポーツ施設、シニア向け施設、公園、病院、学校、研究施設など、様々な機能を歩いていける範囲内に凝縮した街づくりのことだ。

 

この構想は今回の5社では野村不動産だけが掲げており、押さえておきたいポイントだ。繰り返しになるが、インプットだけじゃなくてアウトプットも大事だ。会社が掲げる構想を理解するのは当然で、その上で自分なりの意見を展開できるように考えておこう。

 

東急不動産:唯一の鉄道系

セグメントの紹介

f:id:job-hunting-buddha:20161230230740p:plain

 

都市事業が軸である(というか利益で言うとほぼ一本足)なのがわかる。都市開発、オフィス賃貸、商業施設などを手掛けている。東急不動産HDの株の約15%を東急電鉄が持っている。なので、東急は東急田園都市線と東横線という2大路線が乗り入れる渋谷に力を入れている。下記のように広域渋谷圏という構想を掲げている。

 

f:id:job-hunting-buddha:20161230230826p:plain

面白いのは、シニア向け施設やジム、リゾートを手掛けるウェルネス事業や、東急ハンズをやってるハンズ事業など、他社とはちょっと違う多様な事業だ。東急電鉄という仲間(親分?)がいるため、他のデベロッパーと違う立ち位置のはずで、説明会やOB訪問ではこの点を意識して掘り下げて欲しい。

 

2016年12月31日追記:東京建物ザックリ紹介

フォロワーさんから「東京建物ってどんな感じですか?」という質問を頂いたので、軽く調べてみた。その結果を追記しておこう。

 

2015年度のデータを事業報告書から紹介。

売上:2600億円

純利益:164億円

総資産:1兆2971億円

 

【セグメント別売上高】

ビル事業:969億円(37.3%)

住宅事業:981億円(37.7%)

その他事業:650億円(25.0%)

 

【セグメント別営業利益】

ビル事業:272億円

住宅事業:105億円

その他事業:30億円

 

【主要な事業】

ビル事業:オフィス賃貸、商業施設

住宅事業:分譲住宅・Brilliaが看板ブランド

アセットサービス事業:不動産鑑定、仲介、賃貸管理など

クオリティライフ事業:リゾートホテル、ゴルフ場、シニア施設など

海外事業:中国に積極的に進出

不動産ファンド事業:不動産投資商品やJ-REITの運営

 

【平均年収・残業時間】

982万円・50.8時間

 

【採用人数】

総合職

平成28:14

平成27:15

平成26:11

平成25:10

平成24:10

リクナビより引用。

 

東京建物は安田財閥の創始者である安田善次郎が1896年(明治29年)に設立した日本で最も古い歴史を持つ総合不動産会社である(wikipediaより)。売上や純利益では今回紹介した5社に全然及ばないが、総資産では1.2兆円と5位の野村不動産(約1.5兆円)に迫る。長い歴史があり、コンパクトな会社という点で、上記5社との違いを考えてみるといい。東京建物ならではの強みを見つけ、自分の軸とフィットするか考えよう。

 

REITという証券について軽く説明

デベロッパーの説明会に行っていると、もしかしたらREITとかJ-REITという言葉を聞いたことがあるかもしれない。証券や銀行に興味がある人も聞いたことがあるかも。知っておいて損はないのでこの機に簡単に説明しておこう。

 

REITとはReal Estate Investment Trustの略で、その名の通り不動産の投資信託である。以下の図を見てもらいたい。

 

f:id:job-hunting-buddha:20161230224452p:plain

 

株式会社と似たようなイメージで、①の投資法人が出資してくれる②の投資家にREITを発行する。投資法人はその金で不動産を買って、運営する。投資家は持分に応じて不動産の運営から上がってくる利益を配当として受け取る。

 

REITの独特な点は、①の投資法人が実質はただの入れ物になっているという点だ。投資法人と呼ばれて会社のような扱いになっているが、実際の業務は④と⑥に丸投げする。なんでそんな面倒なことをするかって言うと、投資法人は法人税がほぼゼロで、利益の多くを配当に回すというルールがあるからだ。⑦は運営にあたって現場に近い仕事をする会社である。

 

④の資産運用会社が実質的に不動産の運用を仕切る。そしてこの会社の裏に(というか株主として)⑤のスポンサーがおり、総合デベロッパーもここに位置する。スポンサーは自分の建物をREITに売る場合がある。そうすることで早期に投資資金を回収し、次の投資に回すとともに、運用報酬として④からコツコツお金を回収する。

 

一方、投資家の立場に立つと、REITは小額から不動産投資を始められるのに加え、③の東京証券取引所で取引できるのはメリットが大きい。どうしてかわかる?出資した現金は不動産に変わっちゃうから、投資信託を解約しようとしても、払い戻すためには別の所から現ナマを調達しないといけない。しかし、REITという証券を市場で売買できれば、この心配は無用である。証券化によって流動性が増している訳だ。

 

J-REITのJはJapanであり、2001年にREIT市場が出来てから、リーマンショック後は落ち込んだものの、基本的に右肩上がりで成長してきた。扱う不動産は、オフィス、住宅、ホテル、商業施設、物流施設、ヘルスケアと多岐にわたり、株や債券と値動きパターンが異なるからリスク分散手段としても注目されている。

 

【今回参考にした本】

 

 

【スポンサーリンク】
 

 

平均年収・残業時間・採用人数など

平均年収・残業時間

平均年収は各社16年3月期の有価証券報告書から、月平均残業時間はVorkersから紹介。ただし東急と野村はホールディングスであり、年収は当てにならないので省略。残業時間は事業会社の東急不動産と野村不動産のものを紹介。

 

  • 三井不動産:1129万円・36.8時間
  • 三菱地所:1163万円・22.6時間
  • 住友不動産:633万円・56.8時間
  • 野村不動産:-・66.6時間
  • 東急不動産:-・45.0時間

 

三菱地所、三井不動産の勝ち組っぷりが…本当にまったりホワイト高給かどうかは自分で調べてくださいな。

 

採用人数について

【三井不動産】

キャリアパークより引用。

 

【総合職】

2015年4月入社34名(予定)

2014年4月入社31名

2013年4月入社29名

 

【業務職】

2015年4月入社4名(予定)

 

【三菱地所】

リクナビより引用。

 

2012年  33名

2013年  31名

2014年  33名

2015年  33名

2016年  28名(予定)

 

【住友不動産】

住友不動産採用ページより引用。

 

2015年入社 18名

2016年入社 21名

 

【野村不動産】

キャリタスによると60名ほどの模様。

 

【東急不動産】

リクナビより引用。

 

2016年4月入社見込み 32名(男23名 女9名)

2015年4月入社28名(男20名 女8名)

2014年4月入社22名(男18名 女4名)

2013年4月入社21名(男19名 女2名)

2012年4月入社19名(男16名 女3名)

 

最後に

簡単なまとめを書いておこう。

  • 三井不動産はバランスが良く業界トップ
  • 三菱地所は丸の内のオフィス事業が強いが、他は手薄
  • 住友不動産は利益率の高さで群を抜く
  • 野村不動産は住宅事業に強く、都市型コンパクトタウン構想を掲げている
  • 東急不動産は鉄道系で渋谷に強く、ウェルネスやハンズの規模が大きいのが他と違う
  • REITの仕組みを簡単に理解しておこう
  • 年収や残業の傾向は各社で違うが、三井・三菱は高給ホワイトっぽい
  • 採用人数は30人程度と少ない

 

それではこの辺で失礼する。

 

あなたへのおすすめ記事

ゼネコン大手5社(鹿島・大林組・大成建設・清水建設・竹中工務店)の違いを比較

5大商社の違いや強みをクイズ形式で比較(三菱商事・三井物産・住友商事・伊藤忠商事・丸紅)

JR東日本・東海・西日本の違いを比較(売上・利益構造・年収など詳しく解説)

JTBとHISの違いを比較。他の就活生に差をつけるポイントとは

3メガ損保の業界研究。東京海上・MS&AD・SOMPOの違いを比較

一般人が自力で1000円稼ぐ方法すら思い付けないのって金持ちの陰謀じゃないの?

「OB訪問ってした方がいいの?」とかいう愚問をしてる就活生って…【人や社風で選びたいならOB訪問】

記事一覧